Mặt bằng góc phố hai mặt đường là vị trí kinh doanh rất tốt. Nhưng khi tòa nhà là một quán cũ nhiều tầng, chồng chất đồ trang trí, thì câu hỏi đầu tiên là: bắt đầu từ đâu? Phần 1 của chuỗi bài đi qua giai đoạn khảo sát và phá dỡ. Phần 2 nói về kết cấu thép, cơ điện và hoàn thiện.
1. Hiện trạng tầng trệt: nhìn kỹ trước khi đập
Bài đầu tiên luôn là hiện trạng. Ghi nhận càng kỹ, báo giá càng sát và càng ít phát sinh.
- Bậc, vách xây cố định trên nền cũ: đều phải tính vào khối lượng phá dỡ.
- Cửa sổ, cửa đi cũ: đánh giá ngay giữ, sửa hay thay, vì ảnh hưởng đến cả mặt tiền.
- Vách ngăn cũ chia mặt bằng thành nhiều ô nhỏ, không hợp với kinh doanh.
- Trần nhiều lớp trang trí: tháo ra mới biết dầm, ống, dây điện bên trên ra sao.
- Cầu thang xây phủ thảm: cần đo lại độ dốc, bề rộng trước khi quyết định giữ.
- Vệt thấm loang trên tường, trần: sơn lại mà không xử lý nguồn nước thì vài tháng lại ố.
Checklist khi đi xem mặt bằng cũ
- Chụp ảnh từng góc, từng tầng, kể cả trần và gầm cầu thang.
- Đánh dấu vị trí vết ố, vết nứt, chỗ sơn phồng.
- Hỏi rõ vách nào, bục nào được phép phá.
- Ghi lại cửa, khung, thiết bị nào muốn giữ.
2. Hiện trạng các tầng lầu: tối, ẩm, điện nước đi nổi
Các tầng lầu sẽ thành khu phục vụ, khu bếp, kho và văn phòng, nên mọi vấn đề về ánh sáng, điện nước, thấm đều phải ghi nhận đủ.
- Phòng tối, cửa sổ nhỏ so với mặt tiền: lợi thế góc phố bị bỏ phí, ánh sáng là bài toán đầu tiên.
- Tường sơn gai bong tróc: chọn sớm giữa bóc bỏ rồi trát lại hay ốp tấm phủ lên.
- Vị trí WC cũ quyết định đường ống thoát mới sẽ đi đâu.
- Ống, ổ cắm, dây điện chạy nổi: nên thay toàn bộ, không chắp vá.
- Tủ bếp gỗ phồng rộp vì ẩm: vị trí bếp mới cần chống thấm kỹ.
Lỗi hay gặp: giữ lại hệ điện cũ cho đỡ tiền, sau khi lắp bếp, điều hòa thì quá tải; đặt bếp mới trên sàn cũ đã thấm mà không chống thấm lại; phá tường thông phòng mà không kiểm tra tường đó có đỡ gì không.
3. Sân thượng và mái: nơi giấu nguồn thấm dột
Trần tầng dưới bị ố? Hãy lên sân thượng trước, câu trả lời thường nằm ở đó.
- Vách gạch trang trí, bậc ốp đá: đẹp nhưng nặng, cần tính tải trước khi giữ hay tháo.
- Ô cửa vòm, ô cửa hình thoi: khó làm kính, khó che nắng; giữ hay xây bít phải quyết sớm.
- Sân thượng lát gạch: kiểm tra độ dốc thoát nước, chỗ nào đọng nước sau mưa.
- Vì kèo, xà gồ thép đã gỉ, ngói xô lệch: nguồn dột cho tầng dưới.
Checklist sân thượng
- Lên sân thượng ngay sau cơn mưa, xem chỗ nào còn đọng nước.
- Kiểm tra quả cầu chắn rác, ống thoát sân thượng có bị nghẹt không.
- Nhìn kèo, xà gồ: gỉ sét, cong võng là phải xử lý.
- Đối chiếu vị trí ố trên trần tầng dưới với vị trí trên sân thượng.
4. Tháo dỡ nội thất cũ: dọn trước, đập sau
Khảo sát xong, việc đầu tiên là dọn hết đồ rời và tháo các lớp trang trí. Lúc này khung nhà thật mới lộ ra và phương án thiết kế mới được chốt.
- Tháo vách ra mới thấy rõ vị trí cầu thang thật phía sau.
- Tháo lớp bọc cột để kiểm tra cột thật có nứt, lộ thép không.
- Đánh dấu lỗ, hộp kỹ thuật cũ trên sàn trước khi cán nền để không lấp nhầm.
- Nền gạch cũ nhiều kiểu, cao thấp khác nhau, chờ đục bỏ để làm lại cao độ đồng bộ.
- Vật tư tập kết một góc, chừa lối đi an toàn.
Trước khi thợ vào: liệt kê đồ muốn giữ lại và dán nhãn; yêu cầu cắt điện, khóa nước khu vực tháo dỡ; tháo xong đi lại một vòng cùng đơn vị thi công để chốt phương án.
5. Đập phá tường, sàn, cầu thang cũ
Công trình phải bỏ cầu thang cũ, mở ô sàn làm cầu thang mới và phá nhiều vách ngăn. Đây là giai đoạn nhạy cảm nhất về kết cấu.
- Gỡ sàn gỗ cũ, phân loại vật liệu ngay tại chỗ.
- Bản cầu thang cũ cắt bỏ có kiểm soát, bậc thang đập từng phần.
- Mở ô sàn mới: đục bê tông nhưng giữ lại thép để neo vào dầm viền mới.
- Đường cắt tường gọn thì mép trát mới không nứt.
- Che chắn kín để bụi không bay sang nhà bên.
Nguyên tắc VTP Home áp dụng: mọi thay đổi kết cấu đều có phương án và bản vẽ; chống tạm trước, cắt sau; xà bần trên lầu dọn trong ngày, không dồn tải; che chắn bụi, làm đúng giờ cho phép.
6. Xà bần và nền sân thượng: dọn sao cho gọn
- Cạy gạch sân thượng theo từng ô, lộ lớp chống thấm cũ bên dưới.
- Lớp vữa lót dưới gạch ngấm nước lâu năm: thấm xuống trần tầng dưới.
- Xà bần có kế hoạch chở đi theo ngày, không dồn lâu trên sàn lầu.
- Gỗ, kính, gạch còn dùng được tách riêng khỏi xà bần.
Checklist cho chủ nhà
- Hỏi đơn vị thi công có cạy bỏ lớp cũ và làm lại chống thấm không.
- Hỏi rõ chi phí vận chuyển xà bần đã nằm trong báo giá chưa.
- Thống nhất giờ chở xà bần và nơi tập kết.
- Sau khi làm lớp chống thấm mới, yêu cầu ngâm nước thử vài ngày rồi mới lát gạch.
Hình ảnh trong bài là tư liệu thi công cải tạo một tòa nhà góc phố thành mặt bằng nhà hàng – cửa hàng, mang tính minh họa, tham khảo.
Cần tư vấn cho công trình của anh chị?
Anh chị đang có mặt bằng cũ, nhà nhiều tầng cần cải tạo để kinh doanh? Gửi kích thước, ảnh hiện trạng hoặc bản vẽ qua Zalo 0784 894 998, VTP Home khảo sát và gửi báo giá theo m² trong 24 giờ. Xem thêm dịch vụ Xây dựng & cải tạo.